Как принять квартиру в новостройке и не пропустить дефекты

Опубликовано: 30 марта 2021

Обновлено: 17 апреля 2024

Передача ключей в новостройке часто превращается не в формальность, а в полноценную проверку качества строительства. Одна из типичных проблем новых домов — некачественная отделка и ремонт. Дольщики спешат быстрее заселиться и подписывают акт без замечаний, а затем обнаруживают трещины, перекосы, неработающие розетки, слабую вентиляцию или ошибки в площади. Исправление таких дефектов после подписания документов может потребовать значительных расходов.

ООО "СИЛА ПРАВО.РУ" оказывает профессиональную помощь при некачественном ремонте в новостройках: сопровождает осмотр квартиры, фиксирует дефекты, помогает оформить смотровой лист, готовит претензии застройщику и представляет интересы дольщиков при споре. Ниже — практический чек-лист: какие инструменты взять, что проверять в квартире с отделкой и без нее, как оформить замечания и когда стоит пригласить эксперта.

Что взять с собой на приемку квартиры

Осмотр лучше не проводить «на глаз». Чтобы проверить квартиру внимательно и зафиксировать нарушения, подготовьте простой набор инструментов:

• блокнот и карандаш — пригодятся для замеров, записей, схем и быстрой проверки тяги вентиляции листом бумаги;
• камера или смартфон — нужны для фото- и видеофиксации всех обнаруженных дефектов;
• фонарик — поможет осмотреть темные углы, ниши, пространство под подоконниками и инженерные зоны;
• строительный уровень — позволит проверить горизонтали и вертикали стен, пола, подоконников и дверных блоков;
• отвес — нужен для контроля вертикальности стен и отклонений от плоскости;
• рулетка — поможет измерить помещения и сравнить фактическую площадь с данными ДДУ и планом;
• недорогой электроприбор — используется для проверки розеток; для точных показаний можно взять вольтметр.

Каждое замечание фиксируйте письменно и на фото, а затем переносите в дефектный акт или смотровой лист. Если недостаток можно устранить, застройщик должен организовать исправление. Если устранение невозможно или площадь меньше заявленной, может ставиться вопрос о компенсации.

Приемка квартиры без отделки: что проверять

Черновые квартиры нередко принимают слишком поверхностно: представитель застройщика убеждает, что «так и должно быть», а дольщик не знает нормативных ориентиров. Но отсутствие чистовой отделки не означает, что можно игнорировать трещины, перекосы, нарушения планировки или проблемы с коммуникациями.

В первую очередь проверьте:

• нет ли заметных трещин, щелей, выбоин, смещения блоков и грубых неровностей;
• соответствует ли фактическая площадь данным договора долевого участия;
• ровные ли стены, выдержаны ли вертикали и углы, нет ли очевидных отклонений от 90 градусов;
• совпадает ли планировка с проектом и не внесены ли изменения без согласования;
• исправны ли окна, замки, входная дверь и фурнитура, отсутствуют ли повреждения;
• подведены ли коммуникации по плану, изолированы ли провода и корректно ли выполнены выводы.

Отдельно осмотрите трубы, счетчики и пломбы. Показания приборов учета лучше сфотографировать, особенно если квартиру вы пока не принимаете из-за существенных недостатков.

Проверьте влажность, следы протечек, плесень и работу вентиляции. Простой тест — приложить лист бумаги к вентиляционной решетке: если его притягивает, тяга есть. При слабой тяге замечание нужно внести в акт.

Приемка квартиры с отделкой

Если в договоре указана отделка, ориентироваться нужно не на обещания менеджера, а на перечень работ, материалов и оборудования в ДДУ, приложениях и проектной документации.

Обычно на приемке проверяют:

• фактическую площадь помещений и соответствие плану;
• качество пола, потолка, стен и отделочных материалов;
• установку оконных и дверных блоков, работу фурнитуры и замков;
• межкомнатные перегородки, окна и двери, если они предусмотрены договором;
• электропроводку, розетки, выключатели, щиток и светильники;
• водоснабжение, канализацию, отопление и вентиляцию;
• сантехнику, радиаторы, счетчики и иные установленные приборы.

Если застройщик обещал дополнительные подключения — интернет, ТВ-кабель, домофон или иные элементы, — проверьте их наличие. Все расхождения с договором фиксируются в перечне замечаний.

Чек-лист приемки квартиры

Не подписывайте акт приема-передачи, пока не зафиксированы все существенные недостатки и не понятен порядок их устранения. Чек-лист ниже поможет пройти квартиру системно.

Площадь квартиры

Лучше назначать приемку днем и при хорошем естественном освещении: так проще заметить неровности, повреждения отделки, следы влаги и дефекты оконных блоков.

Измерьте длину и ширину помещений у пола, а комнаты сложной формы разбейте на простые фигуры. Сравните итоговую площадь с договором и планом. Существенное уменьшение площади может стать основанием для требования компенсации.

Входная дверь

Проверьте размеры проема, качество стяжки у входа, плотность прилегания полотна, работу замков и отсутствие самопроизвольного закрывания. Если приоткрытая дверь закрывается сама, это может указывать на ошибку монтажа.

Пол

Стяжка должна быть ровной, прочной, без трещин, пустот и крошения. Толщина и качество покрытия должны соответствовать договору. В квартире с отделкой проверьте укладку ламината, плитки или иного покрытия, отсутствие вздутий, щелей и повреждений.

Потолок

В панельных и кирпичных домах осмотрите стыки плит, следы протечек и качество заделки швов. Высоту потолков нужно измерить и сравнить с ДДУ: значительное расхождение может быть основанием для требования компенсации или устранения недостатка.

Стены

Проверьте ровность, вертикальность и качество штукатурки. Даже небольшой перепад может привести к дополнительным расходам при ремонте. Учитывайте, что для разных материалов и видов отделки действуют разные допустимые отклонения.

По СНиП 3.03.01-87 допустимые отклонения по вертикали зависят от материала: для бетонных стен — до 20 мм, для кирпичных — до 10 мм. Фактические значения лучше фиксировать замерами.

Окна

Осмотрите профиль, стеклопакеты, уплотнители, фурнитуру, подоконники и монтажные швы. Пена должна быть защищена, створки — открываться без усилий и плотно закрываться. Все сколы, царапины, продувания и перекосы вносятся в акт.

Электрика

Не проверяйте розетки дорогим смартфоном или ноутбуком: при неисправной сети можно повредить устройство. Используйте простой недорогой прибор, индикатор или вольтметр.

ЮЦ ООО "СИЛА ПРАВО.РУ"

Проверьте каждую розетку, выключатель, вывод под светильник, щиток и другие электроточки, предусмотренные договором. Если один светильник работает, это не означает исправность всей сети — осматривать нужно все точки.

Водоснабжение и канализация

Коммуникации лучше проверять в начале осмотра. Осмотрите стояки, запорные краны, счетчики, соединения и пол возле труб. Не должно быть луж, влажной стяжки, подтеков и шатких элементов. В санузлах проверьте выводы, тройники и возможность подключения оборудования.

Отопление

Радиаторы должны быть надежно закреплены, установлены ровно и без видимых повреждений. Если договор предусматривает регуляторы, краны или другие элементы, они должны быть смонтированы к моменту приемки.

Вентиляция

Проверьте тягу и наличие воздухообмена с учетом санитарных и технических требований. Если вентиляция не работает или работает слабо, замечание нужно включить в дефектный акт и потребовать устранения.

Насекомые и следы вредителей

В квартире не должно быть насекомых, личинок, следов жизнедеятельности или очагов заражения. Если такие признаки есть, можно требовать дезинсекцию и фиксировать нарушение в акте. При сомнениях лучше привлечь специалиста.

Где фиксировать замечания

Все выявленные недостатки вносят в дефектный акт, смотровой лист или ведомость осмотра. Документ должен содержать дату, описание дефектов, подпись дольщика и подпись представителя застройщика либо отметку об отказе подписывать.

Не соглашайтесь подписывать акт приема-передачи «под обещание» устранить недочеты позже, если дефекты существенные. После подписания застройщик может ссылаться на то, что квартира принята без возражений, и спор станет сложнее.

Иногда вместо денежной компенсации застройщик предлагает дополнительное имущество или площадь, например кладовую. Такое предложение можно принять, но только после оценки его выгодности и оформления документов.

Качество подъезда и общих помещений

Подъезды, подвалы, чердаки, лифты и технические помещения относятся к общему имуществу. Дольщик вправе фиксировать нарушения не только в своей квартире, но и в местах общего пользования — самостоятельно или вместе с соседями.

Чаще всего встречаются трещины, перекошенные двери, неработающие доводчики, проблемы с лифтами, протечки и дефекты отделки. Такие нарушения также должны устраняться застройщиком в установленном порядке.

Нужен ли эксперт на приемке

Самостоятельная приемка часто заканчивается тем, что существенные дефекты остаются незамеченными. Позже они превращаются в расходы на ремонт, замену коммуникаций, исправление балконов, окон или инженерных систем.

ООО "СИЛА ПРАВО.РУ" помогает дольщикам принимать квартиры в Казани: специалисты осматривают помещения, фиксируют недостатки, помогают составить дефектный акт и выстроить переговоры с застройщиком. При необходимости можно оформить доверенность и поручить приемку представителю либо пригласить эксперта на осмотр вместе с вами.